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西安楼市热度上升 有购房者不问价格只求留下房

By 美高梅 参考消息 点击:

  21世纪经济报道 张敏 西安报道

  今年开年不久,郑州、南京、成都等省会城市便掀起了“抢人大战”,为引进人才或留住人才,提供包括落户优惠、购房或租房补贴等支持。此后“抢人”之势愈演愈烈,西安、石家庄、沈阳等也加入进来。

  虽然当前全国对购房实施着相对严厉的调控措施,在这些城市也不例外,但人才基数的增加以及热点城市提供优惠的背景下,为这些地方的楼市发展或也将带来一定的情绪变化,而这些城市本身的经济发展预期和楼市供求环境也各不相同。

  伴随内外部交错影响,这些热点城市的楼市将走向何方?(骆轶琪)

  4月19日,位于西安市曲江新区的阳光城丽兹公馆项目开盘,共推出14号楼的170多套房屋。但在1800多个排号者的竞争下,很快售罄。此前的3月30日,同样位于曲江新区的金辉世纪城项目开盘,500套房源吸引3000多人选房。尽管雁塔警方出面调解,但由于现场过于混乱,当日开盘最终取消。

  “几乎每天都有人托关系来买房,不问价格,只要留一套房源就行。”西安某大型房企营销负责人于4月25日向21世纪经济报道表示,以前企业手上会留一些存货或尾房,现在已经无房可卖。

  仅仅过了一个春节,西安楼市就迅速进入供不应求状态。据21世纪经济报道了解,在市场最为集中的曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区,都是“一房难求”的奇怪景象。

  要知道,从2016年末推出“限购令”至今,西安共出台了5轮楼市调控政策,对需求端的限制不可谓不严厉;且西安楼市在2017年实现量价齐升,需求已大量释放。

  很多人将原因归为落户新政。自2017年3月推出“史上最宽松”的落户政策以来,西安共吸引了超过55万人落户。其中,仅今年以来落户的人数就超过30万人,规模超过任何一个国内城市。

  户籍人口增多,带来购房基数增加。然而,若综合分析西安的城市定位、供需形势、购房者心态会发现,这30万人并非西安楼市的全部答案。

  换房节奏加快

  2017年3月至今,西安共三次出台落户新政,最近一次出台于2018年2月1日。新政在此前大幅降低落户门槛的基础上,进一步简化流程,最短落户周期被压缩到两天。

  这一时间点值得关注。政策出台时已临近春节(2月16日),购房行为趋于冷淡。但春节过后,这部分新落户的需求可能集中释放,从而为节后的“一房难求”提供解释。

  官方的一组数据也证明了这一点。根据西安市公安局官微“西安公安”公布,自2017年3月份截至当年底,西安共计迁入新增人口25万余人。截至4月16日,2018年西安新迁入的户籍人口就达到30万。

  “户籍人口增加,使得需求基数扩大,如果供应无法在短期内迅速增加,就容易造成供需失衡。”易居克而瑞西安事业部总经理朱郁25日向21世纪经济报道表示,春节过后西安楼市供不应求,户籍新政的因素不可忽视。

  但这并非市场的全部真相。

  “我们只能辨别(购房者)有没有资格,没法判断他是不是新落户的。”前述房企人士表示,“新西安人”肯定进入了购房市场,但占比多少不好判断,因此很难确定落户新政的作用到底有多大。

  在他看来,落户政策对西安楼市的影响被放大了。因为“110平米到150平米的户型卖得最好,占六到七成,说明改善型需求是现阶段的主体”。而在新落户的人中,改善型需求占比应该达不到这一水平。

  该人士认为,虽然去年西安市场量价齐升,需求大量释放,但西安楼市的换房周期并未结束。春节后的市场火热,是户籍新政和换房周期叠加的结果。

  在很多从业者眼中,购房者从首次置业到再次改善,通常会间隔7年左右时间。西安楼市的上一轮成交高点出现在2010年-2011年,按照“换房周期”计算,2017年和2018年应是改善型需求释放的阶段。

  根据易居克而瑞的统计,从成交面积看,2017年西安成交的100平方米以上房屋占比为61.2%;从户型看,去年西安成交的三房和四房占比68.6%。这都佐证了改善型需求的主导地位。

  朱郁表示,改善型需求会在今年继续释放。除换房大周期的作用外,一些外部因素也使这一轮换房节奏得以强化,并导致改善型需求释放规模大、周期长。

  其一在于,发改委于今年2月7日发布的《关中平原城市群发展规划》中,西安被列入“国家中心城市”,成为全国第九个获此地位的城市。城市功能和定位的改变,赋予西安极大的发展前景和想象空间。因此,在春节后的这轮西安楼市热潮中,除正常的需求释放外,还有“价值投资”的成分。